La fiscalité des revenus de location meublée

Vous êtes nombreux à nous poser des questions sur la législation concernant la location meublée. En effet, de nombreux points diffèrent de la location vide classique. C'est pourquoi, et en partenariat jedeclaremonmeuble.com, votre conciergerie Airbnb a  décidé de vous expliquer simplement et clairement le fonctionnement de la fiscalité.

‍

‍

Explication des régimes fiscaux en location meublée

La location meublée, même non professionnelle (LMNP) est une activité commerciale, qui se déclare différemment des revenus de location vide classique. Les profits qui en résultent sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et peuvent se déclarer de deux façons différentes :
‍

- Soit au régime micro BIC : ce régime est très simple à mettre en place. Pour les locations meublées classiques (longue durée), il vous permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% de vos revenus bruts (charges comprises), avec un plafond de recettes de 77 700€.

‍

Attention - Changements majeurs 2025 pour les locations de tourisme : Depuis le 1er janvier 2025, suite à l'adoption de la loi Le Meur (novembre 2024), les règles ont été durcies pour les locations meublées de courte durée (type Airbnb, Abritel, etc.) :

• Meublés de tourisme non classés : l'abattement a été réduit à 30% (contre 50% auparavant) et le plafond de recettes abaissé à 15 000€ (contre 77 700€ auparavant)
• Meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes : l'abattement a été réduit à 50% (contre 71% auparavant) et le plafond de recettes abaissé à 77 700€ (contre 188 700€ auparavant)

‍

Ces changements visent à mieux encadrer les locations de courte durée et à encourager les propriétaires à opter pour le régime réel, plus transparent et permettant une meilleure traçabilité fiscale.
‍

- Soit au régime réel simplifié : ses formalités déclaratives et comptables sont plus complexes, mais il vous permet de déduire vos charges et d’amortir vos biens et votre mobilier. Ce régime est bien plus avantageux dans la plupart des cas.

‍

Comprendre la loi Le Meur et ses impacts sur votre fiscalité

La loi Le Meur, adoptée en novembre 2024 et entrée en vigueur au 1er janvier 2025, marque un tournant dans la fiscalité des locations meublées de tourisme. Cette réforme, souvent qualifiée de « loi anti-Airbnb », vise à réguler le marché de la location de courte durée, particulièrement dans les zones touristiques et les grandes métropoles.

‍

Les objectifs de cette réforme :

• Lutter contre la tension immobilière dans les zones tendues en limitant les incitations fiscales pour la location touristique
• Favoriser la transparence fiscale en incitant au passage au régime réel
• Redonner du pouvoir aux collectivités locales pour réguler les locations de courte durée

‍

Concrètement, qu'est-ce que cela change pour vous ?

Si vous louez votre bien en location classique (bail de 12 mois minimum), rien ne change : vous conservez l'abattement de 50% en micro-BIC jusqu'à 77 700€ de recettes.

Si vous louez en location saisonnière ou courte durée, vous êtes directement concerné :

• Le passage au régime réel devient quasi-obligatoire pour les propriétaires dépassant 15 000€ de recettes annuelles en meublé non classé
• L'avantage fiscal du micro-BIC devient beaucoup moins attractif avec seulement 30% d'abattement pour les meublés non classés
• Le classement de votre meublé de tourisme reste intéressant mais offre désormais moins d'avantages fiscaux qu'auparavant

‍

Notre conseil : Si vous louez en courte durée, le régime réel s'impose désormais comme la solution la plus avantageuse dans la grande majorité des cas, vous permettant de déduire vos charges réelles et d'amortir votre bien.

Choisir votre régime fiscal

Le plus souvent, les loueurs en meublé optent pour le régime micro BIC, par simplicité ou méconnaissance du régime réel simplifié et ses modalités. Mais saviez-vous que dans plus de 85% des cas le régime réel permet de réaliser d’importantes économies d’impôts ?
‍

Tableau comparatif 2025 : Micro-BIC vs Régime Réel

Voici un récapitulatif des seuils et abattements applicables en 2025 selon le type de location :

‍

Exemple concret pour mieux comprendre :

Situation 1 - Location longue durée : Vous percevez 20 000€ de loyers annuels pour une location meublée classique.

• Micro-BIC : base imposable = 10 000€ (après abattement de 50%)
• Régime réel : si vos charges + amortissements = 12 000€, votre résultat fiscal = 8 000€ (voire 0€ si amortissement important) ➡️ Le régime réel est plus avantageux

‍

Situation 2 - Meublé de tourisme non classé : Vous percevez 18 000€ de loyers annuels via Airbnb pour un appartement non classé.

• Micro-BIC : IMPOSSIBLE (plafond dépassé à 15 000€) → passage obligatoire au régime réel
• Régime réel : vous déduisez vos charges réelles (conciergerie, ménage, charges, taxe foncière, amortissement) et optimisez votre fiscalité

‍

Situation 3 - Meublé de tourisme classé : Vous percevez 35 000€ de loyers annuels pour un studio classé meublé de tourisme.

• Micro-BIC : base imposable = 17 500€ (après abattement de 50%)
• Régime réel : avec des charges de conciergerie, ménage, et amortissement, votre résultat fiscal peut être considérablement réduit, voire nul ➡️ Le régime réel est largement plus avantageux

‍

Pourquoi le régime réel devient-il incontournable en 2025 ?

Avec la réforme de 2025, le régime réel s'impose comme le choix optimal pour la majorité des loueurs en meublé, et particulièrement pour les locations de courte durée. Voici pourquoi :

• Déduction des charges réelles : contrairement à l'abattement forfaitaire du micro-BIC (qui ne représente plus que 30% pour les meublés non classés), le régime réel vous permet de déduire toutes vos dépenses réelles : conciergerie Welkeys, frais de ménage, charges de copropriété, taxe foncière, intérêts d'emprunt, assurances, etc.
• Amortissement du bien et du mobilier : le régime réel offre un avantage fiscal majeur grâce à l'amortissement. Vous pouvez amortir votre bien immobilier ainsi que le mobilier, ce qui permet de réduire drastiquement votre résultat imposable, voire d'atteindre un résultat nul pendant plusieurs années.
• Optimisation fiscale maximale : dans plus de 85% des cas, nos clients réalisent des économies d'impôts significatives en optant pour le régime réel. En moyenne, nos utilisateurs économisent plus de 10 000€ d'impôts sur 5 ans grâce à ce régime.

‍

Adaptation aux nouvelles règles : face à la réduction des avantages du micro-BIC pour les locations saisonnières, le régime réel devient la seule option véritablement rentable pour optimiser votre activité de location meublée de tourisme.

‍

Voici une liste non exhaustive des charges déductibles dans le cadre du régime réel :

• Frais d'acquisition : frais de notaire, frais d'agence immobilière, frais de courtage
• Frais de gestion locative : honoraires de Welkeys (conciergerie), frais de gestion, commissions des plateformes (Airbnb, Abritel)
• Charges courantes : frais de copropriété, taxe foncière, assurances
• Frais financiers : intérêts d'emprunt, frais de dossier bancaire
• Entretien et réparations : travaux d'entretien, frais de ménage, blanchisserie
• Charges spécifiques location courte durée : fournitures pour les locataires (produits d'accueil, consommables), wifi, abonnements
• Amortissements : amortissement du bien immobilier, du mobilier, des équipements et des travaux

‍

Bon à savoir : Pour les locations de courte durée, les charges déductibles sont généralement plus importantes (conciergerie, ménages fréquents, fournitures, commissions plateformes), ce qui rend le régime réel d'autant plus avantageux par rapport au micro-BIC et son abattement forfaitaire limité à 30%.
‍

Afin de vous aider à choisir la fiscalité la plus avantageuse pour vous, nous mettons à votre disposition un simulateur gratuit qui vous permet de comparer en 2 minutes le montant de votre impôt pour chacun des deux régimes.

‍

Présentation des offres d'accompagnement

Si, pour vous aussi, le régime réel est le plus intéressant, il vous faudra établir et télétransmettre une liasse fiscale (formulaires Cerfa 2031-2033) aux services fiscaux tous les ans.

Dates limites 2025 à retenir :

• 20 mai 2025 : date limite de télétransmission de la liasse fiscale (formulaire 2031) pour le régime réel
• 5 mai 2025 : date limite si vous déposez une déclaration papier (option de plus en plus rare)
• 22 mai au 5 juin 2025 : dates limites de la déclaration de revenus (formulaire 2042-C-PRO) selon votre département

La télétransmission est devenue obligatoire depuis 2015 pour tous les LMNP au régime réel, garantissant un traitement rapide et sécurisé de votre déclaration.

‍

‍

‍

Pour cela, jedeclaremonmeuble.com vous propose deux offres d'accompagnement :
‍

- L'offre intégrale - Pour une prise en charge complète

Notre expert-comptable spécialisé en location meublée établit votre liasse fiscale et vous accompagne dans toutes les démarches de LMNP.

Tarif 2025 : 599€ TTC pour le premier bien + 120€ TTC par bien supplémentaire

Coût réel après déduction fiscale : Environ 316€ TTC pour le premier bien* (ces frais d'accompagnement sont entièrement déductibles de vos revenus locatifs)

Prestations incluses :

• Saisie et classification de vos recettes et dépenses par le comptable
• Calcul des amortissements selon la méthode des composants
• Établissement, contrôle et certification de votre liasse fiscale
• Télétransmission sécurisée aux services fiscaux
• Accompagnement personnalisé et conseil fiscal

Pour souscrire, il vous suffit de nous contacter par mail ou par téléphone.

‍

- L'offre essentielle - Pour plus d'autonomie

Nous mettons à votre disposition un logiciel intuitif spécialement développé pour la déclaration des revenus locatifs au régime réel simplifié. Vous saisissez vos données et le logiciel génère automatiquement votre liasse fiscale prête à être télétransmise.

Tarif 2025 : 289€ TTC quel que soit le nombre de biens

Coût réel après déduction fiscale : Environ 153€ TTC* (ces frais de logiciel sont entièrement déductibles de vos revenus locatifs)

Prestations incluses :

• Accès illimité au logiciel en ligne
• Génération automatique de votre liasse fiscale
• Télétransmission sécurisée aux services fiscaux
• Assistance technique par téléphone et email
• Contrôles automatiques de cohérence (plus de 80 points de vérification)

*Reste à charge après déduction fiscale pour un contribuable avec un taux marginal d'imposition (TMI) de 30% et prélèvements sociaux de 17,2%. Le coût réel varie selon votre TMI.

‍

Questions fréquentes sur la fiscalité LMNP en 2025

Q : Je loue mon appartement sur Airbnb quelques semaines par an. Suis-je concerné par la loi Le Meur ?
R : Oui, si vous louez en courte durée (location saisonnière), vous êtes concerné par la réforme. Si vos recettes dépassent 15 000€ pour un meublé non classé, le passage au régime réel devient obligatoire. Même en dessous de ce seuil, le régime réel reste généralement plus avantageux avec un abattement micro-BIC limité à 30%.

Q : Puis-je cumuler location longue durée et location courte durée ?
R : Oui, c'est tout à fait possible. Vous devrez déclarer l'ensemble de vos revenus locatifs, en distinguant les recettes issues de la location classique et celles issues de la location de tourisme. Le régime réel simplifiera grandement cette gestion.

Q : Comment savoir si mon meublé doit être "classé" ?
R : Le classement d'un meublé de tourisme (de 1 à 5 étoiles) est une démarche volontaire auprès d'un organisme accrédité. Même si l'avantage fiscal a diminué en 2025 (abattement de 50% au lieu de 71%), le classement présente d'autres avantages : meilleure visibilité, confiance des locataires, et dans certaines communes, exonération de CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).

Q : Les services de conciergerie comme Welkeys sont-ils déductibles ?
R : Oui, absolument ! Les honoraires de conciergerie sont entièrement déductibles au régime réel. C'est l'une des charges les plus importantes pour les locations de courte durée, et l'un des arguments majeurs en faveur du régime réel plutôt que du micro-BIC.

Q : Que se passe-t-il si je dépasse les plafonds en cours d'année ?R : Si vous dépassez les seuils du micro-BIC (15 000€ pour meublé de tourisme non classé, 77 700€ pour les autres), vous bénéficiez d'une tolérance de 2 ans avant le passage obligatoire au régime réel. Toutefois, vous pouvez (et c'est recommandé) opter volontairement pour le régime réel dès la première année de dépassement.