La location meublée en France relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et vous donne le choix entre deux régimes fiscaux principaux : le Micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50%, ou le régime réel qui permet de déduire vos charges réelles et d'amortir votre bien. Votre choix dépend de trois facteurs : le montant de vos recettes annuelles (plafond de 77 700 €), le niveau de vos charges déductibles, et votre statut (LMNP ou LMP).
Chez Welkeys, nous accompagnons nos propriétaires dans cette démarche : nous fournissons tous les justificatifs nécessaires à votre déclaration fiscale (récapitulatif annuel des revenus, factures de prestations déductibles) et vous mettons en relation avec des experts-comptables spécialisés en location meublée pour optimiser votre fiscalité dès le départ.
Comprendre les deux statuts fiscaux de la location meublée
LMNP : le statut du loueur en meublé non professionnel
Vous êtes automatiquement LMNP si vos revenus locatifs meublés restent inférieurs à 23 000 € par an, ou s'ils représentent moins de la moitié de vos revenus globaux du foyer fiscal. Ce statut concerne la majorité des propriétaires qui louent un ou deux biens meublés.
Les conditions du LMNP :
- Recettes annuelles inférieures à 23 000 €, OU
- Revenus de location meublée < 50% des revenus totaux du foyer
LMP : le loueur en meublé professionnel
Le statut LMP s'applique lorsque vos revenus locatifs dépassent 23 000 € annuels ET représentent plus de la moitié de vos revenus globaux. Ce statut offre certains avantages fiscaux mais implique des obligations sociales supplémentaires.
Les conditions du LMP :
- Recettes annuelles supérieures à 23 000 €, ET
- Revenus de location meublée > 50% des revenus totaux du foyer
- Inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)
Différences fiscales entre LMNP et LMP :
Le régime Micro-BIC : simplicité et abattement forfaitaire
Fonctionnement du Micro-BIC
Le régime Micro-BIC s'applique par défaut lorsque vos recettes annuelles de location meublée ne dépassent pas 77 700 €. L'administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus déclarés.
Exemple concret :
- Revenus locatifs : 30 000 €
- Abattement forfaitaire : 15 000 € (50%)
- Base imposable : 15 000 €
- Impôt sur le revenu : selon votre tranche marginale d'imposition
- Prélèvements sociaux : 2 580 € (17,2% de 15 000 €)
Avantages du Micro-BIC
Simplicité administrative : Vous déclarez uniquement vos recettes sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO. Aucune comptabilité détaillée n'est requise.
Pas de frais d'expert-comptable : La déclaration peut se faire sans assistance comptable, ce qui représente une économie de 500 à 1 500 € par an.
Idéal pour les petits revenus locatifs : Si vos charges réelles sont faibles, l'abattement de 50% est souvent plus intéressant que la déduction des charges réelles.
Limites du Micro-BIC
Le Micro-BIC devient désavantageux lorsque :
- Vos charges réelles dépassent 50% de vos revenus locatifs
- Vous avez emprunté pour l'achat du bien (intérêts d'emprunt non déductibles)
- Vous effectuez d'importants travaux
- Vous payez une conciergerie Airbnb (frais non déductibles en Micro-BIC)
Estimer rapidement vos revenus
Le régime réel : déduction des charges et amortissement
Fonctionnement du régime réel
Le régime réel vous permet de déduire l'intégralité de vos charges réelles et d'amortir votre bien immobilier et vos meubles. Vous devez opter volontairement pour ce régime si vos recettes sont inférieures à 77 700 €, ou vous y êtes soumis automatiquement au-delà de ce seuil.
Charges déductibles en régime réel
Charges courantes :
- Taxe foncière
- Assurance habitation
- Frais de gestion locative et conciergerie
- Charges de copropriété
- Fournitures et consommables
- Frais de communication (annonces, site web)
Charges exceptionnelles :
- Travaux de réparation et d'entretien
- Frais de notaire et droits d'enregistrement
- Honoraires d'expert-comptable
- Frais bancaires
Charges financières :
- Intérêts d'emprunt immobilier
- Frais de dossier et assurance emprunteur
- Intérêts de découvert liés à l'activité
L'amortissement : l'atout majeur du régime réel
L'amortissement vous permet de déduire chaque année une quote-part de la valeur de votre bien et de vos équipements, sans décaissement réel.
Durées d'amortissement applicables :
- Structure du bâtiment : 25 à 40 ans
- Façade et toiture : 15 à 25 ans
- Installation électrique et plomberie : 10 à 15 ans
- Meubles et électroménager : 5 à 10 ans
- Linge et vaisselle : 5 ans
Exemple d'amortissement :
Appartement acheté 200 000 € (dont 150 000 € de construction et 50 000 € de terrain)
- Terrain : non amortissable
- Construction : 150 000 € amortis sur 30 ans = 5 000 €/an
- Meubles : 15 000 € amortis sur 7 ans = 2 143 €/an
- Total amortissement annuel : 7 143 €
Régime réel simplifié vs régime réel normal
Régime réel simplifié (recettes < 840 000 €) :
- Déclaration 2031 simplifiée
- Bilan et compte de résultat allégés
- Comptabilité de trésorerie possible
Régime réel normal (recettes > 840 000 €) :
- Liasse fiscale complète
- Comptabilité d'engagement obligatoire
- Expert-comptable fortement recommandé
Micro-BIC ou régime réel : comment choisir ?
Calcul comparatif pour un appartement à Lyon
Hypothèse : Studio loué en meublé de tourisme, 45 m², Lyon 3ème
Revenus locatifs annuels : 18 000 €
Charges annuelles :
- Taxe foncière : 850 €
- Assurance : 240 €
- Charges de copropriété : 1 200 €
- Conciergerie Airbnb (20% des revenus) : 3 600 €
- Ménage et consommables : 1 800 €
- Fournitures et linge : 600 €
- Internet et électricité : 480 €
- Travaux d'entretien : 800 €
- Expert-comptable : 900 €
- Intérêts d'emprunt : 2 400 €
- Total charges réelles : 12 870 €
Amortissements :
- Bien immobilier (valeur construction 120 000 €) : 4 000 €/an
- Meubles et équipements (12 000 €) : 1 714 €/an
- Total amortissements : 5 714 €
Comparaison fiscale
En Micro-BIC :
- Revenus déclarés : 18 000 €
- Abattement forfaitaire (50%) : 9 000 €
- Base imposable : 9 000 €
- Impôt sur le revenu (TMI 30%) : 2 700 €
- Prélèvements sociaux (17,2%) : 1 548 €
- Total fiscalité : 4 248 €
En régime réel :
- Revenus déclarés : 18 000 €
- Charges déductibles : 12 870 €
- Amortissements : 5 714 €
- Résultat fiscal : -584 € (déficit)
- Impôt sur le revenu : 0 €
- Prélèvements sociaux (17,2% sur revenus) : 0 €
- Total fiscalité : 0 €
- Économie fiscale : 4 248 €
- Coût expert-comptable : 900 €
- Gain net : 3 348 €
Les 3 critères de décision
1. Niveau de charges réelles
Choisissez le régime réel si :
- Vos charges réelles > 50% de vos revenus locatifs
- Vous avez un emprunt en cours
- Vous faites appel à une conciergerie Airbnb
Restez en Micro-BIC si :
- Vos charges réelles < 40% de vos revenus locatifs
- Le bien est payé comptant
- Vous gérez vous-même la location
2. Type de location
Location courte durée / Airbnb : Le régime réel devient rapidement plus intéressant en raison des charges élevées (conciergerie, ménages fréquents, consommables).
Location longue durée : Le Micro-BIC peut suffire si les charges sont faibles et le bien payé comptant.
3. Horizon d'investissement
Court terme (< 5 ans) : Le Micro-BIC peut convenir si vous prévoyez de revendre rapidement.
Long terme (> 5 ans) : Le régime réel permet d'accumuler des amortissements qui réduiront la plus-value imposable lors de la revente.
Particularité des meublés de tourisme classés
Les meublés de tourisme classés bénéficient d'un abattement majoré de 71% en Micro-BIC (au lieu de 50%). Le seuil de recettes est également relevé à 188 700 €.
Pour obtenir le classement :
- Respecter les critères de confort et d'équipement
- Demander le classement auprès d'Atout France
- Coût : environ 150 € pour 5 ans
Welkeys : votre partenaire fiscal pour la location meublée
Choisir le bon régime fiscal représente une décision financière majeure, mais elle ne doit pas vous faire perdre de vue l'essentiel : générer des revenus locatifs réguliers avec un taux d'occupation maximal.
Pourquoi confier votre bien à Welkeys dès le départ
Revenus garantis, fiscalité simplifiée
Avec Welkeys, vous déléguez 100% de la gestion de votre location meublée :
- Gestion des réservations et communication voyageurs : notre équipe gère les annonces sur Airbnb, Booking.com et les autres plateformes
- Service complet d'accueil : arrivées, départs, remise des clés 7j/7
- Ménage professionnel après chaque départ : linge, consommables, contrôle qualité
- Assistance 24h/24 pour les voyageurs : notre conciergerie répond à toutes les demandes
- Entretien et maintenance : intervention rapide en cas de problème
Résultat : Vous percevez vos revenus locatifs mensuels sans aucune contrainte de gestion.
Welkeys et le régime réel : le duo gagnant
Nos honoraires de conciergerie sont intégralement déductibles dans le cadre du régime réel. Voici comment cela fonctionne pour un appartement confié à Welkeys :
Exemple : Studio 40 m² à Bordeaux
Sans Welkeys - Gestion autonome :
- Revenus locatifs (70% d'occupation) : 15 000 €
- Temps passé : 15 à 25 heures par semaine
- Charges déductibles limitées : 3 500 €
- Base imposable en régime réel : 11 500 €
- Impôt (TMI 30%) + prélèvements sociaux : 4 002 €
Avec Welkeys - Gestion déléguée :
- Revenus locatifs (85% d'occupation) : 19 500 €
- Honoraires Welkeys (20%) : 3 900 € (déductibles)
- Autres charges déductibles : 4 200 €
- Amortissement : 4 500 €
- Résultat fiscal : 6 900 €
- Impôt (TMI 30%) + prélèvements sociaux : 2 403 €
- Temps passé : 0 heure
Gain avec Welkeys :
- Revenus nets après impôts : +2 895 €
- Temps libéré : 780 à 1 300 heures par an
- Taux d'occupation : +15 points
Welkeys vous accompagne dans vos démarches fiscales
Documentation complète pour votre déclaration :
- Récapitulatif annuel des revenus locatifs
- Détail mensuel des réservations
- Factures de nos prestations pour déduction fiscale
- Conseils pour votre déclaration 2042-C-PRO
Mise en relation avec des experts-comptables spécialisés :
Welkeys travaille avec un réseau d'experts-comptables spécialisés en location meublée qui connaissent parfaitement les spécificités de l'activité de conciergerie et peuvent vous accompagner dans :
- Le choix du régime fiscal le plus avantageux
- L'optimisation de vos déductions
- La gestion de vos amortissements
- Votre déclaration fiscale annuelle
Méthode pour basculer d'un régime à l'autre
Passer du Micro-BIC au régime réel
Démarche :
- Envoyer une option pour le régime réel avant le 1er février de l'année N
- L'option s'applique aux revenus de l'année N
- L'option est valable 2 ans minimum
Formulaire à utiliser : Lettre d'option pour le régime réel à envoyer au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre bien.
Modèle de lettre :
[Vos coordonnées]
À [Nom du SIE]
[Adresse du SIE]
Objet : Option pour le régime réel d'imposition
Madame, Monsieur,
Je soussigné(e) [Nom Prénom], demeurant [adresse], exerçant une activité de loueur en meublé non professionnel sous le numéro SIRET [numéro], souhaite opter pour le régime réel d'imposition à compter de l'année [année].
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
Date et signature
Revenir au Micro-BIC depuis le régime réel
Vous pouvez revenir au Micro-BIC :
- Après 2 ans minimum en régime réel
- Si vos recettes redeviennent inférieures au seuil de 77 700 €
- Par simple demande avant le 1er février
Attention : En cas de retour au Micro-BIC, vous devez réintégrer les amortissements déduits lors de la revente du bien, ce qui augmente la plus-value imposable.
Déclaration fiscale : démarches pratiques en 2026
Déclaration en Micro-BIC
Formulaire : 2042-C-PRO (déclaration complémentaire)
Case à remplir :
- 5ND : Revenus de location meublée non professionnelle (classique)
- 5NG : Revenus de location meublée non professionnelle (meublé de tourisme classé)
Documents à conserver :
- Baux de location ou CGV Airbnb
- Récapitulatif annuel des revenus (fourni par Welkeys)
- Justificatifs de revenus (relevés bancaires)
Déclaration en régime réel
Formulaires :
- 2031 : Bilan simplifié
- 2033-A à 2033-G : Annexes
- 2042-C-PRO : Report du résultat
Documents requis :
- Comptabilité complète (journal, grand-livre)
- Tableau d'amortissement
- Justificatifs de toutes les charges
- Relevés bancaires
- Factures de travaux, d'équipements, de gestion
Accompagnement expert-comptable : Fortement recommandé pour éviter les erreurs. Budget : 600 à 1 500 € selon la complexité.
Dates limites 2026
- Déclaration en ligne : entre mi-avril et début juin 2026 (dates exactes à confirmer)
- Option pour le régime réel : avant le 1er février 2026
- Déclaration 2031 (régime réel) : avant le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai 2026
FAQ : vos questions sur la fiscalité de la location meublée
Puis-je changer de régime fiscal chaque année ?
Non. Si vous optez pour le régime réel, vous êtes engagé pour minimum 2 ans. En Micro-BIC, vous pouvez opter pour le régime réel à tout moment avant le 1er février.
Les honoraires de conciergerie Airbnb sont-ils déductibles en Micro-BIC ?
Non. En Micro-BIC, aucune charge n'est déductible individuellement. Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50% qui est censé couvrir toutes vos charges. Les honoraires de conciergerie ne sont déductibles qu'en régime réel.
Que se passe-t-il si je dépasse le seuil de 77 700 € en cours d'année ?
Si vous dépassez le seuil en année N, vous restez en Micro-BIC pour cette année. Si vous dépassez à nouveau le seuil en année N+1, vous basculez automatiquement au régime réel à partir de l'année N+1.
Comment déclarer un déficit en régime réel ?
En LMNP, le déficit est reportable sur les revenus BIC des 10 années suivantes. Il ne peut pas être imputé sur votre revenu global. En LMP, le déficit peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal.
Dois-je déclarer mes revenus Airbnb si je suis en dessous de 77 700 € ?
Oui, absolument. Tous les revenus de location meublée doivent être déclarés, quel que soit le montant. L'absence de déclaration constitue une fraude fiscale passible d'amendes.
La taxe d'habitation sur les meublés de tourisme est-elle déductible ?
Oui, en régime réel uniquement. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (qui s'applique aux meublés de tourisme) est déductible au même titre que la taxe foncière.
Comment calculer mes revenus locatifs si je loue via plusieurs plateformes ?
Vous devez additionner tous les revenus perçus sur Airbnb, Booking.com, Abritel, et autres plateformes. Conservez les récapitulatifs annuels de chaque plateforme. Avec Welkeys, vous recevez un document récapitulatif global.
L'amortissement diminue-t-il la valeur de mon bien ?
Non, l'amortissement est une écriture comptable qui n'impacte pas la valeur réelle de votre bien immobilier. Cependant, les amortissements déduits viendront augmenter votre plus-value imposable lors de la revente (réintégration des amortissements).
Puis-je cumuler le statut LMNP avec un emploi salarié ?
Oui, le statut LMNP est parfaitement compatible avec une activité salariée. Vos revenus de location meublée sont imposés dans la catégorie BIC, distincte de vos revenus salariés (traitements et salaires).
Quelle est la fiscalité de la plus-value lors de la revente en LMNP ?
La plus-value est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers : 19% d'impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux, avec abattement pour durée de détention (exonération totale après 30 ans). Attention : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Conclusion : anticiper pour gagner
Le choix du régime fiscal pour votre location meublée impacte directement votre rentabilité nette. Si le Micro-BIC séduit par sa simplicité, le régime réel devient rapidement plus intéressant dès que vous avez des charges significatives, un emprunt, ou que vous déléguez la gestion à une conciergerie comme Welkeys.
Notre recommandation :
- Micro-BIC : pour un bien payé comptant, loué en longue durée, avec une gestion autonome et des charges faibles
- Régime réel : pour un bien financé à crédit, loué en courte durée, avec une conciergerie professionnelle, ou des travaux réguliers
Quelle que soit votre situation, simulez les deux options en tenant compte de vos charges réelles et de vos projets. Un expert-comptable spécialisé en location meublée peut vous accompagner dans cette décision pour quelques centaines d'euros, un investissement qui se rentabilise souvent dès la première année.
Prêt à déléguer votre location meublée et maximiser vos revenus ?
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